2026 年囤房稅 2.0 來了
新北房東怎麼合法節稅？
交給敦信社宅，稅率最低降到 1.2%
無論空屋招租或已有租客，加入社宅包租代管，房屋稅從非自住最高 4.8% 降至 1.2%，租賃所得年免稅額 18 萬＋60% 扣除率，修繕・保險・公證三費補助，全程免費專人服務。
一分鐘看懂：囤房稅 2.0 下，房東怎麼省最多？
囤房稅 2.0 上路後，非自住房屋若空置或未誠實申報，房屋稅最高課到 4.8%。房東只要把房子委託國威轉換敦信社會住宅包租代管，就能把房屋稅降到 1.2%、地價稅比照自用 2‰、綜所稅享每月 1.5 萬（年 18 萬）免稅額＋最高 60% 費用扣除，而且依住宅法與租賃專法規定，契約與租賃所得不會被回溯查稅。
- 房屋稅：非自住最高 4.8% → 社宅包租代管 1.2%
- 地價稅：一般非自用約 10‰ → 比照自用 2‰
- 綜所稅：每月 1.5 萬元租金免稅，超過部分再扣 60% 必要費用
囤房稅 2.0 是什麼？
囤房稅 2.0 是房屋稅差別稅率新制，已於 2024 年 7 月 1 日上路，並自 2025 年 5 月起依新稅率開徵。
它最關鍵的改變有兩個：第一，非自住房屋從過去的「縣市歸戶」改為「全國歸戶」，把名下全國的非自住房屋合併計算；第二，改採「全數累進」，戶數越多、稅率跳得越高，非自住法定稅率區間提高為 2% 至 4.8%（資料來源：財政部房屋稅 2.0）。
過去多屋族可以在不同縣市各持有幾戶、分開計算，稅負還不算重；新制合併歸戶後，多屋族稅負很容易往上跳。再加上政府已透過大數據與金流比對加強查稅，過去「不報租金」或「低報租金」的做法風險大增。懂得善用減稅誘因、主動出租的房東，反而能把稅務成本壓到最低。
囤房稅 2.0 下，房東有哪幾種稅率級距？
房東目前會落在三個房屋稅級距，差距最大可達數倍。先搞懂自己站在哪一階，才知道能往下降多少：
自住優惠稅率（1%／1.2%）須「設籍」才算數
囤房稅 2.0 修正了自住認定要件：房屋要適用自住優惠稅率（單一自住 1%、自住 3 戶內 1.2%），除了無出租、供本人或配偶、直系親屬實際居住，還新增須由本人、配偶或直系親屬在該屋辦竣戶籍登記（設籍）。
也就是說，房屋若沒人設籍、又沒申報出租，就不能適用 1%／1.2%，會被歸為非自住、按 2%–4.8% 課徵，稅額可能暴增 2 至 3 倍。對無法每戶都設籍的新北市多屋房東，把房子交給國威協助轉換為社宅包租代管（1.2%），就是最務實的節稅方式。
新北市房屋稅率一覽表（1%～4.8%）
以新北市為例，房屋稅率從自住的 1% 到囤房重稅的 4.8%，完整對照如下（資料來源：新北市政府財政局「新北市房屋稅徵收率自治條例」）：
| 房屋使用情形 | 持有戶數 | 房屋稅率 |
|---|---|---|
| 全國單一自住（現值一定金額以下） | 全國僅 1 戶 | 1% |
| 自住（本人、配偶、未成年子女） | 全國 3 戶內 | 1.2% |
| 國威協助轉換社宅包租代管 | 不限 | 1.2% |
| 有申報租賃／繼承／共有 | 4 戶以內 | 1.5% |
| 5–6 戶 | 2.0% | |
| 7 戶以上 | 2.4% | |
| 無申報租賃／空置 | 2 戶以內 | 3.2% |
| 3–4 戶 | 3.8% | |
| 5–6 戶 | 4.2% | |
| 7 戶以上 | 4.8% |
同樣是非自住，有沒有出租、或有沒有加入政府計畫，稅率最大可差到 3 倍以上。若進一步加入國威協助轉換敦信社宅包租代管，更可直接降到 1.2%。
案例說明
新北市王先生持有10戶>房屋，假設其中3戶供自住使用、7 戶空置。在囤房稅 2.0 下，自住 3 戶維持 1.2% ；但 7 戶空置因屬「7 戶以上」，每戶適用最高 4.8% ，持有成本沉重。
若王先生將原本空置的房屋重新規劃出租：其中 2 戶作為社宅包租代管出租，稅率降為1.2%；另2戶一般出租，並達租金標準，稅率調降為1.5%–2.4%。如此一來空置戶數由 7 戶減為 3 戶，級距由「 7 戶以上」降到「 3–4 戶」，剩餘 3 戶空置的稅率3.8%。
所以加入敦信社宅包租代管的2戶，直接從 4.8% 降到 1.2% ，若全數加入節稅效果更顯著——這就是善用社宅包租代管所帶來的整體節稅效果。
各戶實際適用稅率以新北市稅捐稽徵處核定為準。
社宅包租代管、公益出租人、自行出租，哪個最省稅？
綜合房屋稅、地價稅、綜所稅三項一起看，社宅包租代管的節稅幅度最大。
| 項目 | 社宅包租代管 | 公益出租人 | 自行出租申報 |
|---|---|---|---|
| 房屋稅 | 1.2% | 1.2% | 1.5%–2.4% |
| 地價稅 | 2‰（比照自用） | 2‰ | 一般稅率 |
| 綜所稅每月免稅額 | 每屋每月 1.5 萬 | 每屋每月 1.5 萬 | 無 |
| 綜所稅費用扣除率 | 60% | 43% | 43% |
| 契約／所得免被查稅 | 是 | 是 | 否 |
| 政府補助 | 修繕／公證費／居家安全險 | 無 | 無 |
公益出租人與社宅包租代管在房屋稅、地價稅上的優惠相同，差別在綜所稅的費用扣除率——公益出租人 43%、社宅包租代管 60%，且社宅包租代管還多了政府補助與專業代管服務。對多屋族或沒空管理的房東，社宅包租代管的綜合效益最高。
補充：若選「一般包租代管」（非社會住宅），優惠較低——每月免稅額 6,000 元，6,000 至 2 萬元部分費用率 53%、超過 2 萬元 43%；房屋稅約 0.9%–1.2%。仍比自行出租划算，但不如社宅方案。
社宅包租代管除了節稅，還有什麼好處？
價值不只在省稅，更在於「免查稅、享補助、有管理」三大附加優勢。
免查既往稅務
依住宅法及租賃專法，契約與租賃所得不得作為綜所稅、地價稅、房屋稅的查核依據，不回溯查稅，這是怕被追稅房東最大的護身符。
修繕補助
加入後每年享修繕補助（依方案約 $8,000～$15,000，實支實付），由國威協助申請，政府直接撥入房東帳戶。
公證費與保險補助
另有公證費補助 $4,500／次、居家安全險 $3,500（含地震、火險、跌價險），築起租賃護城河。
專業代管、免遇惡房客
由敦信社宅業者負責租客篩選、簽約、修繕、租金代收與糾紛協助處理，讓房東更省心。
房東遲遲不敢把空屋釋出，最常見的兩大恐懼就是「怕遇到惡房客」與「管理太麻煩」——敦信社會住宅包租代管正好把這兩個痛點一次解決。
多屋房東加入社宅包租代管，一年能省多少稅？
以一間月租 2 萬元、綜所稅率 12% 的非自住房屋試算，光綜所稅一年就能省 $13,536，房屋稅與地價稅另有大幅減免。
📊 月租 $20,000・年租金 $240,000・稅率 12% 試算
24萬 ×（1－43%）× 12%應繳 $16,416
（2萬－1.5萬）×12×（1－43%）× 12%應繳 $4,104
（2萬－1.5萬）×12×（1－60%）× 12%應繳 $2,880
這還只是綜所稅。房屋稅方面，這間房若原以非自住稅率（例如 4.2%）課徵，加入後降至 1.2%，等於砍掉一半以上；地價稅也從一般稅率降到自用 2‰。若持有多戶，因囤房稅 2.0 採全國累進，越多戶、原稅率越高，加入後節稅效果越驚人，再加每年修繕補助，整體效益相當可觀。
提醒：實際金額會因房屋現值、所在縣市稅率、個人綜所稅級距而異，以上為示範試算，建議以各地稅捐稽徵處與國稅局公告為準。
哪些房東符合資格？如何加入？
只要房屋屋況合格、租金符合政府行情評定，多數一般住宅都可申請；流程約五步驟即可完成。
資格條件（以新北市為例，實際依公告）：房屋須為合法住宅、屋況符合基本居住安全；租金必須符合政府社宅租金評定；獨立門牌、住家使用、不得商用。若不符合社宅資格，國威可協助一般租賃(需收服務費)。
洽談評估
加 LINE 或電話，了解房屋狀況與節稅差異
篩選租客
電話初篩、帶看評估，空屋協助 591 刊登
政府審查
簽申請書、現場拍照，送政府資格審查
公證簽約
至公證處完成合約公證，補助 $4,500
進入管理
三方群組啟用，申請補助，安心收租
常見問題
加入社宅包租代管，以前沒報的租金會被追稅嗎？
我在不同縣市有多戶，全國歸戶後加入能省多少？
社宅包租代管租金一定要壓很低嗎？
公益出租人和社宅包租代管差在哪？
本文所引稅率與優惠以財政部、內政部國土管理署及新北稅捐稽徵處公告為準，實際適用請洽新北敦信不動產-張國威。
與其被囤房稅追著跑，不如讓國威幫你節稅
與其讓房子空置、承擔 2% ~ 4.8% 的稅率，不如透過敦信社宅包租代管，把房屋稅降到 1.2%、地價稅降到 2‰、綜所稅享每月 1.5 萬免稅與 60% 扣除，還能免查稅、領補助、免管理——這是房東合法把稅負壓到最低最直接的一條路。